Сдача своего жилья в аренду в Испании - подводные камни

21.01.2015

Часто приходится читать фразы из серии: "Возьму ипотеку, куплю домик в Испании, буду его сдавать и гасить ипотеку". Или: "Куплю квартиру, с осени по весну буду ее сдавать, а летом буду сам приезжать".

Так вот, по поводу "сдавать с осени по весну" - об этом лучше сразу забыть. Никому это жилье не будет нужно с осени по весну. Я знаю десятки квартир-домов, принадлежащих русским и пустующих в этот период, - владельцы не могут их сдать.

Если сдавать временно, то жилье будет (если будет) пользоваться спросом только в высокий сезон. Если сдавать постоянно, то вы туда летом сами приехать не сможете.

Теперь по поводу постоянной сдачи. Да, теоретически - это работает. Практически - вас с этим делом может ждать оглушительный облом. Нет, конечно, если купить квартиру в хорошем месте в Барселоне, где всегда есть устойчивый спрос на аренду, то вы ее, скорее всего, сможете сдать. (Другой вопрос, что из этого получится: о проблемах - ниже.)

Но если купить квартирку-домик где-нибудь на побережье, то и с постоянной арендой вполне могут быть проблемы: там нормальный спрос только в сезон, а в сезон хочется приехать самому. Да и если покупать недвижимость чисто под сдачу - тоже лучше не рассчитывать, что вам удастся нормально забить весь сезон без серьезных "дырок" в неделю-две-месяц, даже если вы дадите привлекательную цену. Это уж не говоря о том, что при сдаче жилья в сезон с этим надо конкретно работать: там будет куча всевозможных проблем.

И еще один момент, который нужно четко учитывать, строя радужные планы на покупку жилья под постоянную сдачу. В Испании очень своеобразные законы.

Представьте себе ситуацию. Вы сдали квартиру (дом) в постоянную аренду. Встречались с арендаторами - благообразные дедушка с бабушкой откуда-то из Валенсии. Или из Перу. Или из Зажопинска - неважно. Подписали стандартный контракт на постоянную аренду с пролонгацией до трех лет. Они заплатили за месяц вперед плюс депозит. И даже следующие два месяца исправно платили. А потом платить вдруг перестали. И коммуналку, которая первый раз пришла только через три месяца, не оплачивают.

Вы приезжаете к своему дому и пытаетесь с ними поговорить - арендаторы к вам не выходят, вас зайти не пускают и тут же вызывают полицию. Приезжает полиция. Заходит к ним в дом, эти люди показывают договор аренды, после чего полиция выходит к вам и говорит, чтобы вы отсюда быстро убирались. Если вы попытаетесь проникнуть на территорию своего дома - вас арестуют. (Это не шутки: вы не имеете права входить на территорию своего сданного в аренду жилья без приглашения арендаторов.)

В доме заканчивается солярка, на которой работает котел для горячей воды и отопления. Жильцы накупают электрических обогревателей и используют их круглосуточно: они все равно не собираются платить за электричество. Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества. Вам говорят, что пока не могут это сделать - даже по вашему заявлению. Вот когда компьютер сообщит, что ваш дом нужно отключить за неоплату - тогда отключат. Но это может произойти не очень скоро.

Ну и в этом случае писать заявления в полицию бесполезно совершенно. Это не дело полиции - разбираться с вашими арендаторами. Это дело суда. И пока полиция не получит постановление суда о выселении жильцов - они и пальцем не пошевелят, законы такие. И до решения суда вы также не можете пытаться как-то повлиять на арендаторов: врываться в дом, ласково увещевать их с помощью бейсбольной биты и так далее - за это сами можете получить тюремный срок.

Поэтому вам придется по полной программе затевать судебную процедуру, причем еще и нанимать хорошего адвоката, чтобы попытаться как-то ускорить процесс. А процесс - небыстрый. 

До первого заседания пройдет 6-8 месяцев. И дальше - зависит от поведения арендаторов. Если они явятся на суд и заявят, например, что они вам все прекрасно платят, только наличными и без расписок, - тогда будет назначено новое судебное заседание. Если они и на второе заседание явятся и снова будут возражать - может быть еще и третье заседание (причем каждое следующее - тоже через пару месяцев). И только на третьем заседании, если арендаторы не представят убедительных (а не голословных) доказательств своей правоты, будет постановление о выселении. Вот тогда полиция их выселит в 24 часа.

Впрочем, есть и нюанс. Если в арендуем доме живет хоть один малолетний ребенок, а арендаторы смогут доказать, что им больше негде жить, - вот такие суды могут затягиваться на годы, прецедентов было немало.

Я о подобных проблемах с арендаторами много читал на форумах, слышал от знакомых, и, более того, в подобную ситуацию попал один мой друг, так что я данную историю знаю во всех подробностях. Ему, правда, удалось получить уведомление о выселении арендаторов в первом же судебном заседании, но сколько там было потрачено нервов и денег - не передать. И расхлебывать потом это все ему пришлось долго, не говоря уж о том, что дом, который эти негодяи оставили в ужасном состоянии, пришлось ремонтировать. Можно, конечно, дальше судиться по поводу возмещения ущерба, но это вообще 3-5 лет без какой-либо гарантии результата. 

Поэтому подумайте еще раз о светлой идее "куплю квартирку в Испании, буду сдавать - через несколько лет ее окуплю". Это очень мало у кого получается. Точнее, я не знаю вообще ни одного человека, которому это удалось. (Впрочем, понятно, что у меня выборка - нерепрезентативная.)

Но есть и более интересный вариант, о котором российские покупатели жилья почти ничего не знают. Я о данном явлении также неоднократно читал на испанских форумах, но думал, что это просто такие страшилки - мол, не может быть такого. А потом это фактически своими глазами наблюдал на примере другого друга, который купил дом в Испании.

Представьте себе ситуацию. Вы купили дом или квартиру в Испании. Ну, вложение денег. Жилье пока стоит совершенно пустое, а вы планируете  где-то через полгодика приехать, покупать мебель и всячески обустраиваться. 

Приезжаете - веселый и довольный, - а в вашем доме (квартире) живут совершенно посторонние люди. Причем явно, так сказать, деклассированные элементы. Кто они - неважно: испанцы, румыны, поляки, русские или марокканцы.

Важен сам факт: вы приехали в свое жилье, а там живут какие-то посторонние люди. И дверь вы не можете открыть - замки давно поменяли.

Что дальше вы будете делать? Вызывать полицию? Можно не трудиться, полицию раньше вас вызовут они. Приедет полиция. И даже если вы сможете им объяснить, что происходит (на испанском), полиция первым делом зайдет в дом. Там захватчики покажут свои документы и нацарапанный левой пяткой договор об аренде вашего дома (квартиры) с поддельной вашей подписью. Более того, там договор спокойно может быть не с вами, а с, например, Хосе Антонио Домингесом Бандерасом - наплевать. Это не играет особой роли.

Что бы вы там потом ни говорили полиции, как бы ни доказывали, что вы владелец, а это непонятно кто, ответ будет простой: идите в суд, там будут разбираться, арендаторы они или нет.

И дальше - вся та же судебная бодяга на несколько месяцев. Только на этот раз это даже не арендаторы, которые прекратили платить, а обычные захватчики.

Если бы я подобную ситуацию не видел бы собственными глазами - ни за что не поверил бы в то, что такое возможно. Тем не менее это факт: подобные истории по всей Испании (да и не только там: об аналогичных случаях мне рассказывали, например, в Бельгии) происходят - не особенно часто, но бывает. И местные мне это тоже неоднократно подтверждали. Более того, местные мне сами говорили, что когда я с семьей в очередной раз уезжаю в Москву - обязательно нужно оставлять кого-то, чтобы человек приходил, открывал шторы и демонстрировал, что дом жилой, а не стоит пустой.

На вопрос, а что тогда мешает захватчикам вселиться, например, в тот момент, когда мы ушли в магазин, местные объясняли, что тут все работает как-то по-другому: в таком случае негодяев повинтит полиция по факту взлома и присутствия при этом в доме ваших личных вещей - по этой причине всегда захватывают только пустующие строения и квартиры, причем присматриваются к ним довольно долго, чтобы убедиться в том, что жилье действительно необитаемое и там нет личных вещей хозяев.

Ну и, понятное дело, опасность захвата тем меньше, чем выше статус района с вашим жильем и чем гуще он населен. Как правило, для захвата выбирают или удаленные пустые дома, стоящие где-нибудь на горе, или заброшенные строения в "плохих" районах. 

Я, собственно, к чему это все пишу? К тому, чтобы потенциальные и состоявшиеся покупатели представляли, какие подводные камни здесь бывают. Конечно, у одних вполне получается сдавать дом (квартиру) на постоянной основе и они никаких проблем не имеют - я очень рад за них. Наша домохозяйка-каталанка с нами тоже никаких проблем не имела и, когда мы сказали о том, что съезжаем, чуть ли не со слезами на глазах просила найти ей для аренды русских - мол, русские, они такие классные. Мы никак с ней не спорили по поводу того, какие русские классные, но предупредили, что как все испанцы очень разные, так и русские тоже могут попасться проблемные. А могут и не попасться.

Впрочем, знаю немало историй о том, как владельцы недвижимости, поработав с русскими-украинцами после, например, марокканцев, говорят, что теперь будут сдавать только русским-украинцам. Из серии: "Мать твоя - чистюля, дай бог каждому!"

В общем, тут нужно хорошо понимать четыре простые вещи.

1. Сдавать в сезон квартиру-дом не так уж и просто, а финальный результат спокойно может быть нулевым: расходы сожрут прибыль или же прибыль будет незначительной на фоне серьезных затрат времени и нервов.

2. Сдавать квартиру-дом в несезон и самому жилье использовать в сезон не слишком реально.

3. Сдавать квартиру-дом на постоянной основе может быть сопряжено с серьезными проблемами.

4. Держать в Испании пустующую квартиру-дом опасно: есть шанс ее захвата, потом замучаетесь этих негодяев выселять.

© 1998–2019 Alex Exler
21.01.2015

Комментарии 47

Тоже немного прифигел от ценника охранки. А все же, гипотетически, если включить гика, можно ли заключить минимальный контракт на ОС и раскидать своих закладок по всему дому с проекцией на единственную нефейковую кнопку вызова карабинеров или полицаев? Равно как, не внедряясь в оборудование энергетиков и ЖКУ-шников удаленно снимать и перекрывать, даже путем вредительства/обесточивания магистрали поставки услуг? Да можно же наверняка! В общем, сценарий "Один дома по интернету"

И если цена услуг охранной фирмы на самом деле не такая драматическая, то заключить контракт на удаленную смену пинов/паролей раз в месяц, например. И они свои деньги выездами отработают, и рейдерам нервы помотают в случае чего.

Против системы надо идти системными ошибками и самому не плошать, отключая искричество во всем доме одной смс-кой, раз уж законы такие.


21.01.15 23:04
0 0

В разных штатах по разному.

Например, считается, что в НЙ законы на стороне съемщика, а в НДж - на стороне хозяина.



Но в любом случае, суд считает сдачу бизнесом. И все проблемы хозяина - неизбежным риском при ведении этого бизнеса. И соответственно подходит к вопросам.

В результате порой домой продается прямо с тенантом, которого прежний хозяин отчаялся выселить.
21.01.15 21:15
0 0

Нам бы такие законы в США. Здесь не только хозяин может к тебе заперется когда захочет, но и послать абсолютно левых контракторов со своим ключом, которые зайдут в твое отсутствие, затопят квартиру, покрасят детскую вонючей краской и вдобавок спиздят пару-тройку вещей. Я в прошлым летом такую квартиру снимал - съехал через 1.5 месяца вместо года, п*ц был полный. Каждый раз идешь домой с работы, гадаешь - какой еще сюрприз ждет. Нашел себе нормального хозяина, который такой херней не страдает.
21.01.15 17:45
0 1

Otiz:
Нам бы такие законы в США. Здесь не только хозяин может к тебе заперется когда захочет, но и послать абсолютно левых контракторов со своим ключом, которые зайдут в твое отсутствие, затопят квартиру, покрасят детскую вонючей краской и вдобавок спиздят пару-тройку вещей. Я в прошлым летом такую квартиру снимал - съехал через 1.5 месяца вместо года, п*ц был полный. Каждый раз идешь домой с работы, гадаешь - какой еще сюрприз ждет. Нашел себе нормального хозяина, который такой херней не страдает.


Ничего себе! Я не знал, что там такое.
21.01.15 19:19
0 0

Алекс, а сколько это "ОЧЕНЬ дорого" в сысле ежемесячной платы за охранную сигнализацию?
21.01.15 14:25
0 0

Упрямый:
Алекс, а сколько это "ОЧЕНЬ дорого" в сысле ежемесячной платы за охранную сигнализацию?


Я сейчас как раз исследую этот вопрос. Как соберу данные - напишу.
21.01.15 15:08
0 0

c захватом пустующего. получается что главное для захватчика успеть вынести из дома все вещи законного собственника ( арендатора).. ? Но вообще это кража (совсем запутался в коллизиях).

Совсем сложный случай:

арендатор уехал на месяц, его дом захватили, то есть выселять захватчиков через суд, а кто должен оплачивать электричество если, у собственника есть договор с арендатором, который не хочет оплачивать период когда не мог пользоваться арендованным помещением, но аредодатель не препятсвует арендатору пользоваться правами аренды.












21.01.15 13:25
0 0

astroff: арендатор уехал на месяц, его дом захватили, то есть выселять захватчиков через суд, а кто должен оплачивать электричество если, у собственника есть договор с арендатором, который не хочет оплачивать период когда не мог пользоваться арендованным помещением, но аредодатель не препятсвует арендатору пользоваться правами аренды.

Электрическую компанию это вообще не волнует. Есть договор на поставку электричества - плати. А ты тратил или не ты - не их проблемы. И это вполне логично.
21.01.15 13:30
0 0

Интересно, почему подобных проблем с само захватом пустующих домов и наглением арендаторов не слышно в России?



Предполагаю, потому что в России скорее захватчиков будут выселять с помощью бит и оружия, а не обращением в суды.

Потенциальные захватчики в России понимают, что скорее всего с ними будут разбираться не по суду и поэтому не наглеют.






21.01.15 12:29
0 0

unis:
Интересно, почему подобных проблем с само захватом пустующих домов и наглением арендаторов не слышно в России?










таких историй в России полно. изгадить квартиру и не платить коммуналку за последний месяц это практически норма. ухайдаканная в ноль квартира и долги на полгода и более за коммуналку тоже встречаются часто
21.01.15 14:03
0 0

"Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества."

а вот тут непонятно, что в испании за электричество платят на год вперед? если я правильно помню ты писал что платишь гдето 200-300 евро в месяц.

то есть 700-800 перекроют даже квартальную предоплату тут же..
21.01.15 12:27
0 0

dimav: а вот тут непонятно, что в испании за электричество платят на год вперед? если я правильно помню ты писал что платишь гдето 200-300 евро в месяц.

Я плачу 300 евро за три месяца - как-то так. Но если накупить пушек-обогревателей, как сделали эти ребята, и расставить их по всему дому - там за электричество и 1000 в месяц могла набежать.
21.01.15 13:01
0 0

А сигнализации у них там не в почете?
21.01.15 12:10
0 0

iDaMax: А сигнализации у них там не в почете?

На пульт в полицию - ОЧЕНЬ дорого. Своими силами обходиться, конечно, дешевле, но тоже процесс непростой.
21.01.15 12:59
0 0

Вот потому и следует автоматизироать дом: когда никого нет легко сделать эфект присутствия..
21.01.15 11:59
0 0

В фильме "3 дня на убиство" описана история с захватом и невозможностью выселить их.
21.01.15 11:55
0 0

iDaMax: В фильме "3 дня на убиство" описана история с захватом и невозможностью выселить их.

Тоже подивился маразму французских законов: в твое отсутствие в твою квартиру наглым образом заселились бомжи, но ты не имеешь права вытолкать их взашей, тебя за это могут реально посадить! Программа заботы о бездомных видите ли! Ты должен подать в суд и несколько месяцев ждать, пока подойдет очередь судебного разбирательства. Где ты будешь жить всё это время никого не волнует, гуманность законов распространяется, по-видимому, только на бомжей.
22.01.15 14:49
0 0

Ха, интересно. И ноги не переломать наглецам, вроде-бы...
Хотя способ испортить жизнь даже тем, с кого нечего взять, всегда присутствует.

В России попроще все-таки такие вопросы решаются. Ну не может все у нас быть хуже))
21.01.15 11:48
0 0

dima-right: В России попроще все-таки такие вопросы решаются. Ну не может все у нас быть хуже))

у нас с товарищами "с которых нече взять" тоже проблемы. С ними почти везде проблемы - им терять нечего, а процедуры с паяльником уже не в моде.
21.01.15 11:54
0 0

Могу добавить, что налог на сдачу недвижимости в Испании 24,75%, если сдавать официально.
21.01.15 11:32
0 0

А ещё слышал я, что есть в Испании страшный чёрный риэлтор-инквизитор! Имя ему - Хосе Аморалес! И приходит он к арендаторам и покупателям с крестом огненным, и выжигает клеймом раскалённым номер квартиры или адрес дома на груди у несчастных! 😄 (хм... мдя... пора завязывать с выпивкой 😄 )
21.01.15 11:24
0 0

Спасибо, Алекс, очень полезная информация.
21.01.15 11:12
0 0

А в договоре прописать, что, мол, оплата каждый месяц, и только на счет. Если оплата просрочена на неделю, договор считать расторгнутым.

Так нельзя?
zyg
21.01.15 11:12
0 0

zyg:
А в договоре прописать, что, мол, оплата каждый месяц, и только на счет. Если оплата просрочена на неделю, договор считать расторгнутым.

Так нельзя?


Нет, есть стандартная форма договора, такой договор, как вы предлагаете, просто никто не подпишет.
21.01.15 11:40
0 0

zyg: А в договоре прописать, что, мол, оплата каждый месяц, и только на счет. Если оплата просрочена на неделю, договор считать расторгнутым. Так нельзя?

А что это изменит? Факт неуплаты и расторжения договора все равно нужно будет доказывать по суду. Т.е. процедура затянется на неопределенное время.
21.01.15 13:08
0 0

Обратная сторона социальных благ и заботы со стороны государства.

Алекс, а в Испании нет компаний, через которые можно сдавать в аренду по договору, чтобы все проблемы с платежами и прочие нюансы ложились на плечи конторы? Ну, понятно, что с меньшей прибылью от сдачи, но чтобы надежно и без подводных камней. Или может страховка какая, от погрома или незаконного вселения.

И неужели через суд нельзя отбить весь ущерб? В чем тогда суть суда, ждать и платить за то, чтобы выселить? О_о
21.01.15 10:39
0 0

LP_Masta: Алекс, а в Испании нет компаний, через которые можно сдавать в аренду по договору, чтобы все проблемы с платежами и прочие нюансы ложились на плечи конторы?

Есть конторы, но проблема с неплатежами в любом случае лежит на плечах владельцев. Мы наш дом снимали через контору, но когда при возобновлении контракта один платеж вовремя не прошел - скандал устраивали именно владельцы, а не агентство.





LP_Masta: И неужели через суд нельзя отбить весь ущерб? В чем тогда суть суда, ждать и платить за то, чтобы выселить? О_о

Да можно отбить весь ущерб. Это если с этих негодяев есть что взять. Но там обычно взять нечего, а в тюрьму их не посадят.
21.01.15 10:48
0 0

LP_Masta:
Обратная сторона социальных благ и заботы со стороны государства.


после этого несколько по другому смотришь на всякие описываемые в литературе ужасы 17-19 веков

как "целые семьи выбрасывали на улицу"...
21.01.15 12:23
0 0

А как законодательство Испании относится к самому факту приобретения недвижимости иностранцами? Есть ли какие-то ещё подводные камни (по времени пребывания в стране, дополнительным налогам и т.п.), или всё просто: заплатил-купил, где ты и кто ты, откуда взял деньги — неважно, и полностью равен местным жителям в правах владения/сдачи недвижимости? Т.е. неважно, банкир ты, бандит или офисный планктон?
21.01.15 10:38
0 0

Vyacheslav S.:
А как законодательство Испании относится к самому факту приобретения недвижимости иностранцами? Есть ли какие-то ещё подводные камни (по времени пребывания в стране, дополнительным налогам и т.п.), или всё просто: заплатил-купил, где ты и кто ты, откуда взял деньги — неважно, и полностью равен местным жителям в правах владения/сдачи недвижимости? Т.е. неважно, банкир ты, бандит или офисный планктон?


Купить может кто угодно, права у всех одинаковые. А вот откуда взял деньги - налоговая может поинтересоваться, конечно.
21.01.15 10:47
0 0

В Англии та же фигня. Плюс, еще дополнительные, английские ловушки - например, если у с"емщика нет денег (потерял работу), то его выселять по закону нельзя. Ему в течении скольких-то месяцев государство выдаст деньги на жилье, но тут уже чиновник будет решать, сколько стоит аренда вашей квартиры или дома, а не вы сами.
21.01.15 10:33
0 0

Оказывается не только в нашей стране законы всё больше защищают не нормальных людей, а бандитов.
Честно говоря вот обе истории (что с арендаторами-уродами), что с захватчиками мягко говоря удивляют.
Ну в принципе то всё понятно. Мягкие испанские законы писались когда не было столько марроканцев, не ехали на заработки из Польши, Румынии, Украины и т.д.
И, что самое противное, врядли эти законы будут менять. Ситуаций, видимо не так много, чтобы неповоротливая гос. машина пошевелилась.
21.01.15 10:28
0 0

Deryni: Оказывается не только в нашей стране законы всё больше защищают не нормальных людей, а бандитов.

Честно говоря вот обе истории (что с арендаторами-уродами), что с захватчиками мягко говоря удивляют.

Ну в принципе то всё понятно. Мягкие испанские законы писались когда не было столько марроканцев, не ехали на заработки из Польши, Румынии, Украины и т.д.

И, что самое противное, врядли эти законы будут менять. Ситуаций, видимо не так много, чтобы неповоротливая гос. машина пошевелилась.

Кстати, потихоньку меняют, но очень потихоньку.
21.01.15 10:46
0 0

А фото хамона здесь зачем? Или Вы его видом вдохновляетесь?
21.01.15 10:22
0 0

YermHome: А фото хамона здесь зачем? Или Вы его видом вдохновляетесь?

В одном из случаев захватчики нагло жрали хамон. Это его фото.
21.01.15 10:46
0 0